Apesar de o índice de fundos imobiliários (Ifix) ainda não ter recuperado toda a queda provocada pela pandemia de covid-19, o repique inflacionário que se vê agora oferece boas perspectivas para essa classe. Segundo especialistas que participaram de painel sobre o setor na Expert XP 2021, os descontos observados nas cotas ainda não refletem a retomada da atividade nos principais subsetores.
A despeito da depreciação dos ativos no mercado secundário, o segmento mostrou bastante resiliência durante a crise sanitária e confirma o seu status de porto-seguro, segundo o sócio e gestor da XP Asset, Pedro Carraz. “No meio do movimento desconhecido da pandemia, muita gente vende no desespero e a cota cai, mas por trás tem tijolo, papel, imóveis, não tem por que perder 10%, 20% em poucos dias”, disse. “Pelo contrário, com a inflação subindo mês a mês, nada melhor do que o imóvel, que tem um hedge natural, os inquilinos pagam aluguel todo mês e os contratos são ajustados anualmente pela inflação.”
O Brasil, diferentemente de outras economias, já vinha de uma das suas piores crise, entre 2014 e 2017, e ensaiava uma reação partindo de uma base baixa, quando a pandemia achatou ainda mais os preços, disse o CEO da Blue Macaw, Marcelo Fedak. Ele citou que a oferta no mercado imobiliário local é ainda muito pequena quando se compara a outros países.
Tão logo a demanda por locação se normalize, a tendência, comentou, é o setor apresentar uma performance melhor. Quando se compara com o retorno das Notas do Tesouro Nacional série B (NTN-B), com vencimentos em 2026 ou 2035, com taxas de 4,5%, 4,8% acima do IPCA, o adicional esperado para o Ifix, na casa dos 8%, segue atrativo. “Mesmo levando-se em conta a taxa pré de dez anos, em 10%, se o Ifix der mais 8% é um spread positivo relevante”, disse Fedak.
Ele lembrou que após períodos de recessão é natural observar repiques inflacionários e que os investimentos imobiliários funcionam como uma proteção natural. “Onde os preços estão hoje no Brasil, é um ponto de entrada atrativo.”
Embora o IPCA em 12 meses esteja acima de 8% e o IGP-M anualizado tenha superado a casa dos 35%, a expectativa é de que o índice usado para o sistema de metas de inflação, perseguido pelo Banco Central (BC), volte a ficar abaixo de 4% em 2022, segundo as projeções do mercado no boletim Focus.
Para Alexander Alfer, gestor da Capitânia, durante a crise houve muito questionamento sobre o fluxo em shopping centers e o uso de lajes corporativas. Mas o que se começa a ver nos fundos listados é que a vacância nos escritórios não é mais tão grande, e nas principais regiões não há muita barganha de preço no aluguel. “O segmento de shopping é outro que já se recupera, com nível de vendas parecido com o pré-pandemia, já tem shopping com recorde de vendas.”
Embora o comércio eletrônico tenha avançado - e beneficiado o segmento de galpões logísticos -, a percepção é que os ativos de shopping centers preservarão seu valor, segundo Carraz. A cultura do brasileiro de usar o espaço não só para compras, mas para entretenimento, alimentação e serviços deve ainda trazer novos empreendimentos na área. “Cada vez mais vamos ver a integração do consumo on-line com o off-line”, disse.
O comércio eletrônico, acelerado pela pandemia, deve continuar ganhado participação nas vendas globais do varejo e esse é um movimento secular que vai ajudar o setor a performar bem, destacou Fedak. “Com o mercado de e-commerce de R$ 100 bilhões, que cresce a 10%, 15% ao ano, são de 200 mil a 300 mil metros quadrados de galpão todo ano demandado.”
Para o gestor, a volta do varejo físico não vai mudar a dinâmica de compras on-line, que deve ocupar um espaço maior no consumo dos brasileiros. “Há uma avenida imensa, é um setor interessante para estar posicionado.” Ele citou que entre os inquilinos que tem no fundo de logística da Blue Macaw, a Dafiti aumentou em 50% o número de clientes, enquanto o Mercado Livre triplicou a quantidade de artigos vendidos. O valor da locação, por sua vez, é ainda bastante depreciado, a R$ 20 o metro quadrado num galpão de qualidade, abaixo de outros países na América Latina.
Os fundos de dívida imobiliária ainda representam a maior quantidade listada na bolsa e também em valor de mercado. Na pandemia, mostraram bastante resiliência, mesmo com a troca de indexador do IGPM para o IPCA em alguns acordos durante a pandemia, disse Alfer, da Capitânia. IPCA e IGPM em alta acabaram melhorando os rendimentos mensais das carteiras.
Mas para não afetar a saúde dos projetos que tomaram crédito com base no IGPM, alguns gestores se anteciparam e sentaram para conversar com os tomadores, enquanto locadores e locatários foram para a mesa de negociação para trocar o indexador, se antecipando ao projeto de lei que prevê que o reajuste pelo IPCA se torne permanente.
Mesmo com as oportunidades no mercado brasileiro, Eduardo Mufarej - um dos nomes que se tornaram sócios da JLP Asset Management, ao lado de Pedro Faria e da JHSF Internacional, de Zeco Auriemo - disse que o investidor deve considerar de a diversificação internacional.
“Do ponto de vista de alocação de portfólio é importante ter a cabeça no mundo, ter uma visão um pouco expandida, porque é praticamente impossível ter exposição em subsetores como ‘health care’, ‘data center’ ou torres de celular na bolsa no Brasil”, disse. “A presença global, de certa forma, permite estar naqueles ‘pockets’ que ainda estão mais descontados na Europa, onde há uma oportunidade clara, ou na Ásia.”
A JLP tem o seu foco nos Real Estate Investment Trust (REITs) listados no mercado internacional, o equivalente aos fundos imobiliários brasileiros, e também nos Real Estate Operating Companies (REOCs), sociedades que buscam ganhos de capital. A gestora reúne mais de US$ 500 milhões.
